文/刘博团队
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进入二月，佛山楼市，彻底放开限购了。
(资料图片仅供参考)
春节前佛山住建局发布通知， 自2023年2月1日停止个人住房查询的对外查询业务。
这意味，佛山楼市进入了“认贷不认房”的时期。2月起在佛山买房，不用再看你名下有几套房了，即便已有多套房产，只要没有房贷在供，都一律按首套算首付和利率。
为促进刚需和改善性需求入市，当地银行也进一步放松房贷政策：
无在供房贷，豪宅（144㎡及以上）可2成首付；
楼龄30年内的老破小，按揭也可贷8成。
佛山用不再查册的方式，彻底宣告限购放开，一二手随便买，相当于回到2015年。
这个二线城市，楼市即将进入“蒙着眼狂奔”的时代！
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佛山为何在此时彻底放开限购？
通过一系列数据体检，我们发现如下端倪。
从内部来看，佛山楼市新房供应量大，二手房挂牌创新高，去化低迷，这就倒逼政策不断放松以促进楼市复苏。
莞佛同为广东二线城市，二者均已解除全域限购政策，不过佛山现在的政策似乎比东莞更激进。
不管是土地供应量还是商品房供应量，大湾区城市中，惠州、广州和佛山，都是排名前三的。
莞佛两地人口相差不大，佛山的土地和新房供应几乎两倍于东莞，可见佛山的去化压力大于东莞。
因此，在同样放开限购的条件下，东莞的楼市会出现立竿见影的效果，而佛山则不同。
2022年，东莞楼市从“3.24新政”“4.28新政”“莞七条”“7.4新政”“11.9新政”再到“12月全面放开限购”。
市场表现方面，分月度来看，上半年东莞市场缓慢走出低谷爬坡回暖，三季度疫情冲击成交再度走弱， 四季度暖风频吹市场平稳。
2022年，佛山为应对房地产市场逐渐下行，通过降低人才T卡门槛、调整限购套数认定标准、逐步取消限购区域等措施，刺激楼市。
2022年佛山楼市成绩单显示，全市住宅供应约611.34万㎡，同比下降48%；
成交约757.26万㎡，同比下降33%，供需两端均创下近十年以来新低。
克而瑞数据显示，截至今年11月底，佛山一手库存9.8万套，需要17.1个月才可消化完，高于业内公认的库存警戒线（12个月）。
二手房方面，情况也不容易乐观。
据佛山链家数据显示，佛山二手房挂牌量不断攀升， 到了12月，其二手房挂牌数量突破10万大关，创佛山二手房挂牌数量新高。
这反映了当前佛山二手房业主想要急切抛售的心态。
近两年佛山楼市投资氛围减弱，不少热衷于投资临广片区的广州客也逐渐离场。
在这种情况下，佛山不得不彻底放开限购限贷，扭转低迷的房地产市场，拯救地方财政，推动房地产市场平稳发展。
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从外部来看，佛山面临来自东莞的竞争压力越来越大，省内排位战打得不可开交。
对比二者的资金总量可以发现，今年11月，东莞已超过佛山，截至12月，佛山重新赢回优势，保住广东第三城的位置。
但是，综合各项指标来看，佛山绝对没办法掉以轻心。
目前，佛山强于东莞的经济指标，主要体现在GDP、人均GDP、资金总量、规上工业增加值、公共预算收入和500强民营企业数量等方面。
东莞强于佛山的指标，主要体现在人口、外贸、居民消费、企业IPO数量、科技创新等方面。
佛山民营企业和中小企业众多，工业体系较为完备，但是东莞的科技竞争力更强。
一方面佛山的中小企业产品本身技术要求不高，企业投入研发意愿不足，另一方面，科技研发是一个持久、体系化的投入，中小企业较难负担。
而东莞大企业多，对科技的投入更高。
2021年东莞全社会科学研究与试验发展（R&D）经费支出434.45亿元，占地区生产总值比重为4.0%；
国家高新技术企业数量达7374家，数量位居全省前列。
具体来看， 2022年，东莞地区生产总值11200.32亿元，同比增长0.6%，而佛山市地区生产总值12698.39亿元，增长2.1%。
制造业方面，佛山以本土制造业为主，工业优势突出，去年规上工业增加值5761.84亿元，增长1.6%。
除了传统的家电、家具外，佛山在汽车制造业、通用设备制造业、化学原料和化学制品制造业、电气机械和器材制造业等领域增长较快，分别增长16.4%、9.1%、7.8%、4.3%。
根据《佛山市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，佛山市产业呈现“4+2+2+4+N+2”的布局体系
而东莞以外贸型经济为主，外贸出口总值两倍于佛山。
去年受外部环境影响，东莞进出口总额1.39万亿元，同比下降8.66%；
东莞的工业产品主要是手机，消费电子周期逐渐见顶，其规上工业增加值同比下降1.3%，终值为5267.39亿元，比佛山低约500亿左右。
不过，东莞的高技术产业发展态势良好，不管是高新技术企业数量还是R&D经费投入，均比佛山高。
在发展新动能方面，东莞培育了计算机、锂电池、医药制造等新兴产业，工业仪表、光伏电池、充电桩和智能手表等产品产量增长较快。
根据《东莞市国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》，东莞市产业呈现“三四二”的布局体系
总的来讲，东莞和佛山的制造业占GDP的比重都不低，东莞为58%，佛山为56%，而且双方各有所长，在经济数据上处于相互咬合攀升的阶段，竞争激烈。
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综上，佛山土地面积更大、供应量也更大。佛山人口少于东莞，但新房供应量是东莞的2到3倍。
从外溢来看，佛山的发展，主要靠自己、靠广佛同城，而东莞旁边有三个一线城市——香港、深圳、广州，可以左右逢源。
广州由于面积较大、总量有限，外溢能力不如深港强，东莞未来则可以背靠粤港澳大湾区和深港都市圈。
在不动产价值上，我们认为东莞可以名列内地前十名，而佛山则无缘进入前二十名。
因此，佛山彻底放开限购限贷，也不足为奇了。
